Θέματα εκμισθώσεων ΝΠΔΔ

1. Το ΠΔ 34/1995 και το ΠΔ 715/1979

Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη στη θεωρία και στη νομολογία οι διατάξεις του ν. 813/78 και του ΠΔ 34/1995 "περί εμπορικών μισθώσεων", εφαρμόζονται και στις μισθώσεις ακινήτων, οι οποίες καταρτίζονται με νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, ως εκμισθωτή, με την προϋπόθεση ότι εμπίπτουν στις διατάξεις των άρθρων 1 και 2 του νόμου αυτού, διότι ο ν 813/1978 αρχικά και στη συνέχεια το ΠΔ 34/1995 σε σχέση προς τις προστατευόμενες μισθώσεις επαγγελματικής στέγης, περιέχουν ειδική ρύθμιση, που κατισχύει των διατάξεων του π.δ. 715/79 (ΑΠ 553/95 ΕλλΔνη 37 306). Συνεπώς και για τις μισθώσεις αυτές, ισχύουν οι διατάξεις του ν. 813/78 και του ΠΔ 34/1995 που προβλέπουν την αυτοδίκαιη παράταση της διάρκειας της μίσθωσης (ΑΠ 480/92 ΕλλΔνη 34 1081, ΕφΑΘ 3931/01 ΕλλΔνη 42 1409). Πρέπει ωστόσο να σημειωθεί εκ των προτέρων ότι οι διατάξεις του ν. 715/1979 κατισχύουν του ΠΔ 34/1995 σε διαδικαστικά θέματα, όπως ο τρόπος καταρτίσεως συμβάσεως, η διαδικασία, οι παρατάσεις κλπ, (βλ ΓνΝΣΚ 286/2007, 344/1993 κλπ).

2. Παρατάσεις διάρκειας μίσθωσης-σιωπηρή αναμίσθωση

Στο Π.Δ. 715/79 (Α` 212) "περί του τρόπου ενεργείας υπό των Ν.Π.Δ.Δ., προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων" και συγκεκριμένα σύμφωνα με το άρθρο 38 παρ. 1 “Τα εις τα Ν.Π.Δ.Δ. ανήκοντα και εν γένει υπ' αυτών διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθούνται δια δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού”. Σύμφωνα με το άρθρο 44 παρ. 2 η μίσθωση που συνάπτει ΝΠΔΔ πρέπει να καταρτίζεται εγγράφως. Ο έγγραφος τύπος είναι συστατικός, η δε μη τήρησή του καθιστά τη σύμβαση άκυρη (ΑΠ 1042/1995 ΕλΔ 37, 1600, Κατρά, ΠΑΝΔΕΚΤΗΣ Μισθώσεως και Οροφοκτησίας, έκδοση Β`, παρ. 18 Ε1, σελ. 91). Ο έγγραφος τύπος πρέπει να τηρείται και στις παρατάσεις ή ανανεώσεις των μισθώσεων του ΝΠΔΔ είτε αυτό είναι εκμισθωτής είτε μισθωτής (Κατρά, ό.π., παρ. 16, σελ. 86 και παρ. 18 Ε2, σελ. 91 και την εκεί παραπομπή σε ΝΣΚ 705/1998 ΕΔΠ 1998 σελ. 35).

Σύμφωνα με το άρθρο 47 παρ. 2 του ίδιου νόμου δεν επιτρέπεται σιωπηρή αναμίσθωση (βλ και ΑΠ 498/2006). Κατά συνέπεια η μίσθωση ακινήτου ιδιοκτησίας ΝΠΔΔ, δεν μπορεί να καταστεί αορίστου χρόνου, ανανεούμενη σιωπηρά, αλλά λήγει το δίχως άλλο κατά τη λήξη της συμβατικής ή της νόμιμης διάρκειάς της.

Από το άρθρο 7 παρ. 6 του ν. 2741/1999, με το οποίο τροποποιήθηκε η παρ. 1 του άρθρου 5 του ΠΔ 34/1995 προκύπτει ότι η μίσθωση ισχύει για δώδεκα χρόνια, ακόμη κι αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο (σύμφωνα με τον ν. 813/1978 ήταν 6 έτη ενώ με τον ν. 2235/1994 είχε αυξηθεί σε 9 έτη). Από τις διατάξεις των άρθρων 5, 6 και 58 του ΠΔ 34/1995 προκύπτει ότι παρατείνονται αυτοδικαίως μέχρι 31/8/1997 όσες μισθώσεις (παραταθείσες αναγκαστικά και με προηγούμενους νόμους) δεν είχαν συμπληρώσει τον προβλεπόμενο χρόνο λήξης τους μέχρι την 1/5/1992 (30, 20 και 12 έτη), ενώ από το άρθρο 7 και 15 του Ν.2741/28-9-1999 που αντικατέστησε το άρθρο 61 του άνω διατάγματος προβλέπεται, εκτός των άλλων, ότι, αν δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, εντός εννέα μηνών, η μίσθωση θεωρείται παραταθείσα για τέσσερα έτη από την άνω λήξη της και δεν οφείλεται πλέον αποζημίωση για άυλη εμπορική αξία του μισθίου. Στις παλαιές μισθώσεις που έληξαν πριν από τη δημοσίευση του Ν.2741/28-4-1999, η άνω προθεσμία των εννέα μηνών άσκησης της αγωγής για απόδοση του μισθίου υπολογίζεται από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου αυτού. Η δε έναρξη της τετραετίας κατά την οποία παρατείνεται η σύμβαση μίσθωσης αρχίζει από τότε που αυτή αναγκαστικά έληγε με την συμπλήρωση 30ετίας ή 20ετίας ή 12ετίας.

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 47 ν 715/1979 “Ο μισθωτής υποχρεούται άμα τη καθ' οιονδήποτε τρόπον λήξει της συμβάσεως εκμισθώσεως, όπως αποδώση το μίσθιον εις Επιτροπήν Παραλαβής συγκροτουμένην δι' αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου Εις περίπτωσιν μη εγκαίρου παραδόσεως ο μισθωτής υπόκειται εις έξωσιν κατά τας διατάξεις του ισχύοντος Κώδικος Πολιτικής Δικονομίας.”

Κατά συνέπεια των ανωτέρω επί συμβάσεως μισθώσεως με εκμισθωτή ΝΠΔΔ, εάν μετά τη λήξη της μίσθωσης ο μισθωτής παραμένει στο μίσθιο, το ΝΠΔΔ-εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου ακινήτου του λόγω λήξης της μίσθωσης κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 599 ΑΚ (πρβλ. και ΕφΑθ 11439/1991 ΕλΔ 34. 11 01).

Τυχόν παράταση της μίσθωσης, συντελεσθείσα χωρίς πλειοδοτικό διαγωνισμό, είναι αυτοδικαίως άκυρη, ελλείψει ουσιώδους τύπου διαδικασίας, αποτελώντας συμφωνία κατά παράβαση των διατάξεων περί διαγωνισμού,  (βλ. και γνωμοδοτήσεις Ν.Σ.Κ. 389/96, 680/96 και 705/1998), ενώ επισημαίνεται εκ νέου ότι οι διατάξεις του ν 715/1979 κατισχύουν του ΠΔ 34/1995 σε διαδικαστικά θέματα, όπως αυτά της διαδικασίας για την παράταση της μίσθωσης (βλ ανωτέρω γνωμοδοτήσεις ΝΣΚ 286/2007, 344/1993 κλπ).

3. ΥΠΕΚΜΙΣΘΩΣΗ-ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗΣ ΣΧΕΣΗΣ

Σύμφωνα με το άρθρο 47 ν.715/1979 η υπεκμίσθωση επιτρέπεται μόνο με την έγγραφη συγκατάθεση του ΝΠΔΔ. Δεν γίνεται καμία αναφορά στο νόμο σε δυνατότητα μεταβίβασης της μισθωτικής σχέσης, η οποία ως εκ τούτου απαγορεύεται. Σημειωτέον επίσης ότι σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 1 εδ.α΄ του ΠΔ 34/1995 απαγορεύεται η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης από τον μισθωτή σε τρίτο. Στην περίπτωση που η απαγόρευση αυτή έχει αρθεί συμβατικά η μεταβίβαση της μισθωτικής σχέσης έχει τις εξής προϋποθέσεις: α) έγκυρη και ενεργή μίσθωση και 

β) Έγκυρη σύμβαση εκχώρησης και στερητικής αναδοχής χρέους (Αρχανιωτάκης “Η επαγγελματική μίσθωση” Τ. Ι, σελ 247 επ). Απαιτείται δηλαδή η σύναψη δύο συμβάσεων με υποχρεωτική την υπογραφή τουλάχιστον της μίας εξ αυτών από τον εκμισθωτή, κ